Questions fréquentes.

Pourquoi un propriétaire vendrait son bail d’antenne-relais ?

Un propriétaire peut décider de vendre son bail d’antenne-relais principalement pour trois raisons : (1) obtenir tout de suite la valeur de son bail plutôt que d’attendre d’encaisser les loyers, année après année, (2) ne plus s’occuper de la gestion administrative, contractuelle et comptable de l’antenne-relais et confier ces aspects à un gestionnaire spécialisé et (3) ne plus encourir le risque de résiliation ou de renégociation du bail par le locataire, i.e. l’opérateur télécom (Orange, SFR…) ou le gestionnaire d’infrastructure télécom (TDF, Cellnex…).

Pourquoi Telium achète des baux d’antenne-relais ?

La seule activité de Telium est d’acheter des baux d’antenne-relais. L’objectif de Telium est de construire un portefeuille large de baux, pour le compte d’investisseurs institutionnels qui souhaitent investir dans cette classe d’actifs. Les risques inhérents à chaque bail, notamment le risque de sa résiliation et/ou de sa renégociation, sont diversifiés dans un portefeuille élargi et le risque en devient donc réduit.

N’est-il pas plus intéressant de garder son bail plutôt que de le vendre ?

Un propriétaire peut très bien décider de ne pas vendre son bail. Ce faisant, il recueillera année après année le loyer, plutôt que la valeur du bail en une fois, et conservera le risque qu’à l’avenir le bail de l’antenne soit résilié ou renégocié à la baisse. Si, par contre, le propriétaire a des besoins financiers (pour se désendetter, pour financer des travaux ou pour acheter des équipements…), il peut décider de vendre. Ce faisant, il récupèrera un capital important dès la signature et ne sera plus exposé au risque de résiliation/renégociation.

Qu’est-ce que Telium achète exactement ?

Quand l’antenne-relais est posée au sol, nous achetons la micro-parcelle (50-200m2) autour de l’équipement technique. Dans le cas où l’antenne est posée sur un bien qui n’est pas cessible (église, toit de copropriété, château d’eau…), nous n’achetons que le droit contractuel à recevoir les loyers payés par les opérateurs télécom ayant leur équipement d’antenne-relais sur le bien.

Comment la vente du bail va affecter mes droits en tant que propriétaire ?

Quand Telium achète le foncier, Telium devient propriétaire de la micro-parcelle sur laquelle est posée l’antenne-relais et reçoit les loyers des opérateurs télécom. Quand Telium achète le droit contractuel de collecter les loyers sans acheter le foncier, le propriétaire conserve la propriété du bien immobilier mais les loyers futurs sont payés à Telium. Le propriétaire est alors libre de vendre son bien ou de le transmettre dans le cadre d’une succession.

Combien de temps prend une transaction ?

A partir du moment où Telium reçoit tous les documents relatifs au bail (qui lui permettront de l’évaluer), une transaction (et donc un encaissement du prix par le vendeur) peut se faire en 60 jours maximum.

Quelles sont les conséquences fiscales d’une vente d’antenne-relais ?

Les loyers touchés au titre du bail sont généralement considérés comme un revenu (pour une personne physique) ou du chiffre d’affaires (pour une entreprise) et imposés en conséquence. La vente du bail sera considérée comme la vente d’un actif et sera également imposée en conséquence (impôt sur la plus-value), avec un taux généralement inférieur aux taux marginaux normalement appliqués aux revenus, notamment grâce aux abattements dont bénéficient les personnes physiques au titre de la durée de détention de leur bien (e.g., exonération totale au bout de 30 ans).

Quel prix Telium va-t-il me proposer pour mon bail d’antenne-relais ?

Chaque bail d’antenne-relais est différent. Telium prend en compte tous les paramètres spécifiques de chaque bail pour déterminer sa valeur. Ces paramètres sont commerciaux (qui sont les locataires et depuis combien de temps ?), financiers (quel est le loyer annuel ?), contractuels (combien d’années restent à courir sur le bail, quelles sont les clauses de résiliation ?) ou techniques (quelles technologies – 2G, 3G, 4G – sont présentes sur le support ?).

Que se passe-t-il si le bail est résilié ou renégocié à la baisse après sa cession ?

Une fois que le propriétaire a cédé le droit de collecter les loyers ou le foncier sur lequel est installé le pylône, il n’encourt plus le risque de renégociation ou de résiliation. Le propriétaire n’aura donc pas à rembourser à Telium une quelconque fraction du prix qu’il a déjà touché en cas de résiliation ou de renégociation du bail.

Que se passe-t-il avec l’antenne-relais une fois que Telium a acheté le bail ?

Une fois que le bail est cédé à Telium, il n’y pas vraiment de changement important pour le propriétaire, sauf que Telium recevra désormais les loyers à sa place. Telium notifiera les locataires de la transaction.