Les risques de ne pas vendre.

Les risques liés à la collecte de loyer pour une antenne-relais sont plus importants que beaucoup de propriétaires en ont conscience. Telium connaît ces risques et les accepte compte tenu de leur dilution au sein d’un portefeuille diversifié d’actifs.

Résiliation de contrat

La fusion de 2 des 4 opérateurs majeurs sur le marché français (Orange, SFR, Bouygues, Free) est le risque théorique le plus important pour les propriétaires. Une telle fusion pourrait amener à une rationalisation du parc des antennes-relais, déclenchant la résiliation, selon nos estimations, d’environ 25% des baux, devenus redondants. Les fusions dans le secteur du mobile sont courantes. Orange a fusionné avec Hutchinson en Autriche en 2012, faisant passer le marché de 4 à 3 opérateurs. En Irlande, Telefonica et Hutchinson ont fusionné en 2014 conduisant aussi à une réduction du nombre d’opérateurs de 4 à 3. Aux Etats-Unis, AT&T et Cingular, Sprint et Nextel et Verizon et Alltel ont fusionné, déclenchant la résiliation d’un nombre important de baux, devenus duplicatifs.

Renégociation de contrat

L’entrée de Free sur le marché du mobile en France en 2012 a fait baisser les prix des abonnements pour les consommateurs. L’abonnement mensuel moyen est ainsi passé de €25 en 2011 à €16 en 2017, soit une baisse d’environ 36% en 6 ans. Ceci s’est négativement répercuté sur les profits des opérateurs télécom qui cherchent maintenant à faire baisser leurs charges d’exploitation.
Les antennes-relais dont le loyer est trop élevé, ou qui se trouveraient à proximité de nouvelles antennes, moins chères, sont particulièrement dans le viseur des opérateurs. Cellnex, le plus grand gérant d’antennes-relais en Europe, a par exemple communiqué que ses renégociations débouchent, en moyenne, sur une réduction de 20% des loyers.

Substitutions technologiques

Les technologies de transmission de signal évoluent vite. Le marché est passé de la 2G, à la 3G et maintenant à la 4G, en cours de déploiement en France. La 5G est la prochaine étape. Ces mutations technologiques amènent les opérateurs à revoir régulièrement leur parc d’antennes, en créant de nouveaux emplacements mais aussi en éliminant certaines antennes.

Concurrence

Il existe près de 50,000 antennes-relais en France ainsi que plus de 20,000 toits – sans installation pour l’instant – pour lesquels les gérants d’infrastructure comme TDF ou FPS ont un accord de commercialisation. Avec des taux de couverture de la population autour de 99% pour la 3G, les opérateurs pourraient décider qu’il est temps de rationnaliser le parc des antennes-relais et donc de résilier certains baux.

Co-location

La co-location est la présence d’au moins deux opérateurs sur la même antenne-relais. Très courante en milieu urbain compte tenu des restrictions imposées à l’installation de nouvelles antennes-relais, le phénomène de co-location devrait se développer de plus en plus en milieu rural. Ceci déclenchera inéluctablement une résiliation de bail pour certaines antennes mono-locataire et à un regroupement des opérateurs sur un nombre plus restreint de mâts. Avec une moyenne nationale de seulement 1.76 locataires par pylône, le marché français est mûr pour un tel mouvement.

Délégation d’infrastructures

De plus en plus, les opérateurs télécom vendent leurs antennes-relais à des gestionnaires d’infrastructure dont le métier est l’optimisation de la gestion de ces équipements. Les baux d’antennes-relais représentent jusqu’à 80% des coûts de ces sociétés, ce qui peut les amener à durcir les négociations avec les propriétaires. Les risques liés à ce mouvement de consolidation vont bientôt se faire sentir en France avec l’arrivée en force de Cellnex (leader européen avec 24,000 pylônes) suite à l’achat de 1,000 antennes à Bouygues Telecom en 2016 et d’American Tower (leader mondial avec plus de 100,000 pylônes) qui a acquis la société française FPS Towers en 2017.